Terminar de pagar un crédito hipotecario representa un momento importante para cualquier familia. Sin embargo, en el caso de quienes adquirieron una vivienda mediante un financiamiento del FOVISSSTE, realizar el último pago no significa que todo el proceso haya terminado automáticamente.

Existe un paso posterior que puede resultar fundamental para dejar formalmente liberada la propiedad: la cancelación de la garantía hipotecaria.

El FOVISSSTE informó recientemente que las personas que ya liquidaron su financiamiento deben realizar este procedimiento para que quede constancia de que la hipoteca constituida sobre el inmueble fue cancelada.

Esto es especialmente importante porque una vivienda puede estar completamente pagada en términos financieros y, al mismo tiempo, continuar apareciendo registralmente con un gravamen hasta que se realice la cancelación correspondiente.

¿Qué significa terminar de pagar el crédito?

Cuando una persona realiza el último pago de su crédito hipotecario, el adeudo queda liquidado. Pero la operación inmobiliaria tiene otra dimensión: durante la vigencia del financiamiento, la vivienda funcionó como garantía del crédito.

Por esa razón, la cancelación de la garantía hipotecaria sirve para formalizar que el compromiso financiero ya terminó.

En otras palabras:

pagar el crédito y cancelar la hipoteca son pasos relacionados, pero no necesariamente son el mismo trámite.

El propio FOVISSSTE explica que después de liquidar el crédito debe realizarse la cancelación de la hipoteca para liberar la propiedad de ese gravamen.

¿Qué debe hacer el acreditado después del último pago?

El primer objetivo es obtener documentación que compruebe oficialmente que el financiamiento fue liquidado.

Entre los documentos importantes se encuentra la constancia o carta de finiquito, acompañada del estado de cuenta correspondiente.

El trámite oficial contempla dos alternativas principales:

• cancelación mediante notario público;
• cancelación administrativa, cuando esta modalidad está disponible en la entidad y el caso cumple las condiciones correspondientes.

Opción 1: acudir con un notario

Una de las alternativas consiste en elegir libremente a un notario público de la entidad federativa donde se encuentra registrada la hipoteca.

El FOVISSSTE señala que para iniciar el procedimiento se debe acudir a la Oficina de Vivienda correspondiente con documentación como:

• constancia de finiquito con estado de cuenta;
• escritura pública donde aparezca el otorgamiento del crédito y los datos de inscripción;
• o constancia de folio con los datos registrales de la hipoteca;
• identificación oficial vigente.

Una vez revisada la documentación, la Oficina de Vivienda informa cuándo puede recogerse la carta de instrucción que será entregada al notario elegido.

El notario será quien lleve adelante las actuaciones necesarias para formalizar la cancelación.

¿Cuánto cuesta?

Aquí hay que tener cuidado con una confusión frecuente.

El hecho de que el crédito haya sido liquidado no significa que todos los gastos posteriores sean necesariamente gratuitos.

El FOVISSSTE señala que los costos del trámite notarial deben cubrirse directamente con el notario. Además, pueden existir gastos asociados a la modificación o cancelación de la escritura y a la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad, dependiendo del caso y de la entidad federativa.

Por ello, antes de iniciar el trámite conviene solicitar al notario una cotización detallada.

Opción 2: cancelación administrativa

Existe otra posibilidad para determinados acreditados.

El FOVISSSTE informa que la cancelación administrativa está disponible actualmente en diversas entidades federativas, entre ellas:

Baja California, Baja California Sur, Ciudad de México, Colima, Durango, Guerrero, Hidalgo, Michoacán, Morelos, Nayarit, Puebla, Quintana Roo, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tlaxcala, Yucatán y Zacatecas.

Pero hay un punto fundamental:

estar en una de esas entidades no significa que automáticamente cualquier crédito pueda cancelarse por esta vía.

La procedencia depende de la entidad y de las características de la escritura.

¿Qué documentos se solicitan?

Para la cancelación administrativa, el FOVISSSTE señala como documentación básica:

1. Constancia de finiquito con estado de cuenta anexo.
2. Escritura pública donde conste el otorgamiento del crédito y los datos de inscripción correspondientes, o constancia de folio con los datos registrales.
3. Identificación oficial vigente.

La Oficina de Vivienda revisará el expediente y determinará si se cumplen las condiciones necesarias.

¿Por qué es importante cancelar el gravamen?

Porque una cosa es que el propietario sepa que ya no debe dinero y otra que la situación registral del inmueble refleje correctamente esa realidad.

La cancelación permite que el inmueble quede liberado de la garantía hipotecaria constituida a favor del FOVISSSTE.

Esto puede ser especialmente relevante si posteriormente el propietario pretende:

• vender la vivienda;
• realizar determinados actos jurídicos sobre el inmueble;
• acreditar la situación registral de la propiedad;
• transmitir la propiedad;
• realizar otros trámites relacionados con la escritura.

¿Qué pasa si no hago el trámite?

No conviene asumir que el gravamen desaparecerá por sí solo simplemente porque se realizó el último pago.

El FOVISSSTE explica expresamente que, una vez liquidado el crédito, debe gestionarse la cancelación de la hipoteca para liberar la propiedad.

Por eso, si acabas de terminar tu financiamiento, una buena práctica es revisar tu expediente y confirmar que cuentas con la documentación que acredita el finiquito.

Un error que debes evitar

Uno de los errores más comunes sería guardar únicamente los comprobantes de pago y asumir que eso es suficiente.

Los comprobantes sirven para acreditar operaciones, pero el procedimiento formal requiere documentación específica emitida por FOVISSSTE.

La constancia de finiquito es especialmente importante porque acredita que el crédito hipotecario fue liquidado.

¿Y después qué sigue?

Una vez reunidos los documentos, el procedimiento depende de la modalidad que corresponda.

Si es mediante notario, deberás entregar al fedatario la documentación e instrucción correspondiente.

Si procede la vía administrativa, será la Oficina de Vivienda la que revise el caso y oriente sobre la continuación del trámite.

Finalmente, es importante conservar la documentación que acredite la cancelación.

Los 4 pasos clave

Solicitar la constancia de finiquito, reunir escritura e identificación, verificar si procede la cancelación administrativa, concluir la cancelación y conservar el documento

Información importante

La situación puede variar dependiendo del estado donde esté registrada la vivienda y de las características específicas de la escritura.

Por eso, si acabas de liquidar tu crédito, no te quedes únicamente con la confirmación de que el saldo está en cero: revisa también la situación de la garantía hipotecaria.

Fuentes: FOVISSSTE, Gobierno de México y Registro de Trámites del Gobierno Federal.

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